相続した実家を「とりあえず」そのままにしている人は、熊本市内だけでも決して少なくない。葬儀が終わり、四十九日が過ぎ、気づけば一年が経っている。その間に固定資産税の通知が届き、草が伸び、雨樋が詰まり、気がつけば売りたくても売れない状態に陥っている家が、市内各所に点在している。2024年4月から相続登記が法律で義務化され、正当な理由なく3年以内に登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性が生じた。この変化は、長年先送りにしてきた人々に、ようやく動く理由を与えた。本稿では、熊本市で相続不動産を売却する際に踏むべき手順を、名義変更から最終的な引き渡しまで、できる限り具体的に追う。

第一章　放置という選択が呼び込むコスト ¶

もっとも典型的な失敗は、「いずれ売ろう」と決めながら名義変更を先送りにし、その間に相続人の一人が亡くなってしまうことだ。たとえば、父が熊本市東区の実家を遺し、母と子ども二人が相続人だったとする。母が認知症を発症し、その後亡くなった場合、今度は母の相続人も手続きに加わることになる。関係者が増えれば増えるほど、遺産分割協議書への署名・実印・印鑑証明書を集める作業は指数関数的に複雑になる。司法書士への依頼費用だけでも、当初は10万円前後で済んだものが、30万円を超えるケースは珍しくない。

加えて、名義変更が済んでいない不動産は、そもそも売却契約を締結できない。買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は登記簿上の所有者に担保権を設定するため、名義が被相続人のままでは融資が下りない。売却の話が具体的に進んでいたのに、登記が間に合わず白紙になった、という話を熊本市内の仲介現場では決して珍しくないと聞く。時間とは、不動産売却においては明確にコストである。

第二章　相続登記という出発点——法務局と司法書士との対話 ¶

相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局だ。熊本市内の物件であれば、熊本地方法務局または各出張所（たとえば北合志出張所や天草支局ではなく、市内物件は熊本本局が管轄するケースが多い）に申請する。必要書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の連続、相続人全員の現在の戸籍謄本、遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）、相続人全員の印鑑証明書、そして固定資産評価証明書だ。固定資産評価証明書は、熊本市の場合、市役所本庁または各区の区役所窓口で取得できる。

自分で申請するセルフ登記も法律上は可能だが、戸籍の読み解きや書類の過不足チェックに不慣れな人には、司法書士への依頼を勧めたい。費用の目安は、相続人が2〜3人で物件が1筆の場合、報酬と実費を合わせておよそ8万円から15万円の範囲に収まることが多い。登録免許税は固定資産評価額の0.4%で、評価額1,500万円の物件なら6万円となる。申請から登記完了までの期間は、混み具合にもよるが、1週間から3週間程度を見ておけばよい。

登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」が交付される。これはかつての権利証に相当するもので、売却時に必ず必要になる。紛失した場合は「事前通知制度」や「資格者代理人による本人確認情報の提供」で代替できるが、手続きが煩雑になるため、大切に保管しておくべきだ。

登記が完了した日、手元に届いた薄い封筒の重さと、肩から下りた荷の重さが、不思議なほど一致していた。

第三章　査定から売却契約まで——価格の根拠を読む力 ¶

名義変更が済んだら、次は売却価格の見極めだ。熊本市内の不動産査定には大きく二種類ある。不動産会社が無償で行う「簡易査定（机上査定）」と、実際に物件を確認したうえで算出する「訪問査定」だ。いずれも費用はかからないが、精度は大きく異なる。相続物件のように築年数が古く、リフォーム歴や雨漏り修繕の記録が曖昧な場合、机上査定の数字はあくまで出発点に過ぎない。

訪問査定では、担当者が床下や屋根裏の状態、外壁のひび割れ、給排水管の経年劣化なども確認したうえで査定額を算出する。査定額が複数社で大きく異なる場合（たとえば、同じ物件に対して1,800万円と2,400万円という開きが生じることは実際にある）、その差の理由を担当者に説明させることが重要だ。高い査定額を出した会社が「囲い込み」を狙っている可能性もあれば、単純に周辺の取引事例の選び方が異なる場合もある。数字の背景にある根拠を問う姿勢が、売主側に求められる最低限のリテラシーだ。

媒介契約を締結したら、物件はレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録され、全国の不動産会社から買主候補を探せる状態になる。契約形態には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の三種類があり、相続物件のように売り急ぎたくない場合は一般媒介で複数社に依頼するという選択もあるが、一般媒介はレインズへの登録義務がないため、かえって情報が広まりにくくなるという逆説もある。熊本市内の相続物件では、3ヶ月を一区切りとして専任媒介契約を結び、反響を見ながら価格を調整するケースが実務上は多い。

第四章　売買契約から引き渡しへ——最後の40日間 ¶

買主が決まり、売買契約書に署名・捺印した日から、通常40日から60日後に引き渡しが行われる。この期間中に売主が対応すべきことは、大きく分けて三つある。物件の残置物の撤去、住宅ローン（被相続人名義のものが残っている場合）の抵当権抹消、そして引き渡し前の最終確認立ち会いだ。残置物については、遺品整理業者に依頼するのが現実的で、熊本市内の業者であれば3LDKの一般的な家屋で15万円から30万円程度が相場だが、仏壇や骨董品の処分を含む場合は別途費用が発生する。

売買代金の決済は、通常、司法書士の立ち会いのもと、買主の金融機関で行われる。売主は当日、登記識別情報通知、実印、印鑑証明書、固定資産税納税通知書（直近のもの）を持参する。司法書士が登記申請書類の最終確認を行い、問題がなければ銀行振込で代金が着金した時点で「引き渡し完了」となり、鍵が買主へと渡る。この瞬間をもって、長かった相続から売却への道のりは、制度上は完結する。

ただし、税務上の手続きはここでは終わらない。相続で取得した不動産を売却した場合、譲渡所得税の申告が必要になる可能性がある。取得費は原則として被相続人が購入した当時の価格（契約書や領収書で証明する）を引き継ぐため、昭和年代に建てられた実家では取得費が極めて低く、譲渡益が大きく算出されるケースもある。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「3,000万円特別控除（空き家特例）」など、使える税務上の措置を事前に税理士と確認しておくことが、最後の大切な一手となる。

熊本市で実家を相続し、売却を終えた人々が口を揃えて言うのは、「もっと早く動けばよかった」ということだ。しかし同時に、急いで動いた人が後悔しないかといえば、そうとも言い切れない。価格の判断、業者の選択、税務の確認——どれも、立ち止まって考える時間が必要だ。あなたが先送りにしてきた理由は、単なる怠慢だったのか、それとも、手放すことの意味をまだ自分の中で消化しきれていなかったからではないか。

相続不動産の売却は、法律と感情が交差する場所に立っている。手続きは確かに複雑で、費用もかかり、時間も要る。しかし手順そのものは、一つひとつ丁寧に踏めば、必ず前に進む。あなたの実家が、次の誰かの暮らしの場所になる日まで、その道のりを焦らず歩いてほしい。